融创中国凭什么收购万达

 时间:2020-09-30  贡献者:hiv988.com

导读:今天,万达融创富力签订战略合作协议!三方皆赢家,融创中国凭什么收购万达2017 年 7 月 10 日,当融创与万达联合宣布,以 632 亿元收购万 达旗下 13 个文旅项目和 76 间酒店时,融创董事局主席孙宏斌对外 表示,交易涉及资金完全来自

今天,万达融创富力签订战略合作协议!三方皆赢家
今天,万达融创富力签订战略合作协议!三方皆赢家

融创中国凭什么收购万达2017 年 7 月 10 日,当融创与万达联合宣布,以 632 亿元收购万 达旗下 13 个文旅项目和 76 间酒店时,融创董事局主席孙宏斌对外 表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止 2017 年 6 月 30 日,公司账上还有 900 多亿元现金。

融创董事局主席孙宏斌(资料图)腾讯财经查询融创年报以及其他公开信息获悉,这 632 亿元虽是 融创的自有资金,但穿透其资金来源可知,绝大部分还是源于融创 的借贷。

而融创资金链因此承压的同时,还得以收获近 3000 万平方 米的土地储备,同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。

借贷系融创收购款主要来源以 2016 年全年为例,融创录得合同销售金额达到约 1506 亿元, 其经营收入达到 353 亿元,同比增幅分别高达 120%和 54%。

2017 年 上半年,融创又录得合同销售额约 1100 亿元,预计全年销售业绩将 超过 3000 亿元。

腾讯财经梳理融创 2016 年年报发现,截止 2016 年 12 月 31 日, 融创公司账面现金约 698 亿元,除却 178 亿元的受限资金之外,融 创可由自由支配的现金约 520 亿元。

不过,520 亿元非受限资金当 中,仅 46 亿元来自经营业务收入,其他近 400 亿元归因于借贷收入。

如是观察,借贷正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购 的关键要素之一。

融创 2016 年年报显示,截止 2016 年 12 月 30 日,该公司借贷本 息总额约 1128 亿元。

相对 2015 年底的 418 亿元,增幅约 170%。

融创的融资工具可谓丰富。

在非即期借贷中,融创有抵押的银行 借款约 312 亿元,其他借贷约 357 亿元,优先票据约 28 亿元,资产 支持证券约 32 亿元,也就是说,有抵押的借贷额约 728 亿元;在无

抵押借贷中,融创的银行借款 0.76 亿元元,其他借贷约 36 亿元, 公司债券约 99 亿元,非公开发行公司境内公司债券约 148 亿元。

万达商业与融创中国(1918.HK,下称“融创”)10 日联合发布重 大公告称,万达将 13 个文旅项目的 91%股权转让给融创,代价为 295.75 亿元,并由融创承担项目贷款;融创房地产集团以 335.95 亿 元收购万达 76 个酒店项目。

两项收购的总代价高达 631.7 亿元。

截 至 10 日收盘,万达酒店发展(0169.HK)大涨 46.55%。

针对此次交易,万达集团董事长王健林 10 日上午表示,转让项 目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

融创 董事会主席孙宏斌则称,交易所涉资金全部源自融创自有资金,截 至 6 月 30 日,公司账上还有 900 多亿元现金;融创今年上半年的销 售业绩为 1100 多亿元,全年将超 3000 亿元。

买方总资产 2932 亿元,卖方总资产 8826 亿元;一家做高端住宅, 一家做商业地产,创始人也都是商界热点人物,可之前从未传出生 意交集。

如此两家公司,突然将一宗世纪大买卖抛向了市场。

王健 林为何要卖,孙宏斌为何要买,王健林又为何要卖给孙宏斌?这些疑 问相互交织,让这笔交易显得颇为蹊跷。

“王健林应该是已经预见了万达现金流可能会紧张。

”某总部在 北京的地产机构高层 10 日对第一财经记者表示。

王健林为何“割肉”万达商业旗下酒店资产颇多,除国内已开业的 102 家酒店及在建 酒店外,在国外还有 8 家酒店。

上述 13 个计划交易的文化旅游城项目则包括西双版纳万达文旅 项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项 目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、 成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南 万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。

其中 5 个 已经运营,8 个在建。

这意味着,万达选择将所有文旅项目一次性 清空,打包卖给孙宏斌。

双方同意在 7 月 31 日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产 及股权交割。

如此速度,令人咋舌。

6 月 22 日早间,万达一度遭遇“债股双杀”。

当日万达电影股 价下跌 9.91%,万达电影也在午间临时停牌。

当天晚间,万达方面 发布澄清公告称,网上炒作属于谣言,万达集团经营一切良好。

然 而,股债风暴刚刚过去,王健林为何就大手笔出售资产?这不免让市 场产生对万达现金流的担忧。

上述地产机构高层对第一财经记者分析,拟转让的万达城近 300 亿元的交易额,基本相当于万达已经投入的资金,而全部建成则需 要 2000 亿元以上,万达很可能难以通过贷款、发债等方式补空,所 以最好的方法是转让。

为何选择售出大量酒店?房地产资深观察人士黄立冲对第一财经 表示,酒店回报率非常低,低价转让后,万达可以进一步弱化地产 标签。

至于文旅项目,他认为,旅游地产短期难以为万达带来利润 回报,无法为万达造血,因此也成为“割肉”首选。

万达集团创立于 1988 年,以地产起家,目前旗下有商业、文化、 网络、金融四大产业集团。

而万达商业(3699.HK)为万达集团旗下的 地产平台,2014 年 12 月在香港交易所主板上市,收入来源包括物 业销售、投资物业租赁管理及酒店运营。

与许多内地房产股一样,王健林认为香港资本市场对万达商业估 值太低,因此计划回归 A 股。

2016 年 9 月,万达商业成功从香港退 市。

值得一提的是,投行人士 10 日提供给第一财经的一份未经万达 核实的《万达商业私有化投资基金推介说明书》显示,如果私有化 完成后万达商业未能完成在内地上市,万达集团或将以每年 10%向 基金回购全部股权,费用前总回报约为 20%。

该说明书日期为 2016 年 6 月。

孙宏斌意在土地

融创为何此时接手如此大的资产包?考虑到限购以及增量天花板, 孙宏斌刚刚表达过对房地产成交的悲观,如今大手笔吞入地产项目, 是否意味着他对市场的逻辑判断发生逆转?对此,海通证券分析师姜超评价称,万达获取土地的成本低,资 产质量高。

黄立冲则指出,孙宏斌看中的是万达文旅项目的土地, 这笔买卖背后动因在土地储备。

万达集团发布的 2017 年上半年工作简报显示,截至 2017 年 6 月 30 日,万达商业累计持有物业面积 3387 万平方米,比 2016 年底增 加 4.8%;累计土地储备高达 7332.6 万平方米。

孙宏斌的投资逻辑是:买对地方、买对时间、多借点钱。

在并购市场,这条逻辑被贯穿始终,促成了多起并购案的完成。

最近的一次是 12 月 20 日,融创中国宣布,公司间接全资附属公 司将以 8.59 亿元总代价收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭 区 47 号地块、余杭区 41 号地块以及余杭区英特学府共三个项目公 司的 34%股权。

早在今年 8 月及 9 月份,融创已经从上述三个项目的卖方金成集 团手中接盘了博鳌金湾项目以及杭州西溪海等项目,其中收购博鳌 金湾项目 50%股权及债权作价达 20.54 亿元,项目总占地面积约为 164.75 万平方米,总可售面积约为 164.75 万平方米,目前已经开 始对外出售。

梳理融创近两年来的扩张之路,并购是关键词。

凭借 2012 年和 绿城的合作,融创用 33 亿的投入撬动了上海区域近 300 亿的销售额, 并顺利进驻一向高门槛的长三角区域。

在对绿城、佳兆业和雨润的并购接连失败后,融创也并非一无所 获。

由于在并购市场打响了名声,诸多项目和公司主动找上门来谈 合作,这为融创创造了主动权。

2015 年,通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以 及烟台海基置业的项目并购,融创将规模扩展到成都、济南、西安、 南京、武汉及海南万宁等二线城市。

2016 年 5 月,融创中国宣布以 42.25 亿元收购莱蒙国际位于上 海、南京、杭州、深圳及惠州等地的 6 个项目公司的所有股权。

借 助对莱蒙国际的并购,融创首次进入了孙宏斌极为看重的深圳市场。

2016 年下半年,融创的并购步伐加速。

9 月 19 日,融创宣布拟 收购联想控股附属公司融科智地旗下 41 间目标公司的相关股权及债 权,总代价约 137.88 亿元。

交易完成后,融创中国将持有融科智地 41 个目标公司的 42 个项目的权益,分别位于北京、天津、重庆、 杭州等 16 个中国城市,总建筑面积约 1802 万平方米,其中未售面 积约 730 万平方米。

相比于公开市场拿地,融创对融科智地的收购降低了获取土地的 成本。

标普预计,收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米 3000 元人民币。

融创方面表示,通过此次交易将进一步巩固融创集团的区域布局, 扩大融创集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。

同时,融 创将借此首次进入大庆、烟台、大连、景德镇、昆明、长沙等城市。

2016 年 11 月 29 日,融创宣布以 36.62 亿元人民币,收购恒大 控股的嘉凯城集团位于青岛李沧区的时代城项目,该项目占地 106.61 万平米,主要为住宅及商业用途,目前尚背负 18.5 亿元贷 款、净资产为 8.79 亿元。

为完成这起收购,融创首先须在一个月内 支付收购总价的一半 18.31 亿元,剩余一半在 12 个月内支付。

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